②債務の一部及び全額支払い。 ローン残額が一定以内（１０００万円と か）の場合は、一定額（５００万円と か）を支払うと、残りを３～５年の新た な変動金利の分割払いにしてもらえるこ とがあります。 また、金利は高くなりますが、競売案件 にも融資をす…

まず最初に「法テラス」。 近くの「法テラス」（日本司法支援セン ター）でも相談が受けられます。 ここは、国民がどこでも法的なサービス の提供を受けられるようにするための、 法務省所管の公的法人です。無料相談、 弁護士さん・司法書士さん・消費者団…

僕のホームページの問い合わせで、最近 多くなってきているのが、自宅の差し押 さえや競売の開始決定がなされたが、ど うしたらいいのか分からないという相談 です。 特に、裁判所から事件番号の入った 「特別送達」の封筒が届くと、ショック を受けるようで…

その時の僕の作戦のひとつは、〇〇ナビ という求人サイトすべて登録すること。 企業に求められれば、自分の客観的な評 価が分かるし、個人事務所をやりながら その会社の仕事をしてもいい。 以前書いた「年齢の数だけ不採用にな る」とは違って、収入や仕事…

弁護士事務所と税理士事務所の新規開拓 を王道の営業だと言いました。 でも、査定や売却物件募集のチラシ投函 と現地販売会は王道の営業ではないので しょうか。 正社員であってもフルコミの業務委託で あっても、所属先があればそれは不動産 営業の「王道」…

まずは不動産情報の取り方。 それも、売却。 購入情報は要りません。 買う不動産業者さんはいくらでもいる。 業者さんが買える価格の「売り」情報だ け欲しいんです。 なぜならこれさえうまく出来れば、もう 「勝ち」だからです。 今までの経験から、いくら…

場所は東京。 でも東京のどこにするか。 とりあえず、勤務先の日本橋から近く、 横浜の自宅からも行きやすいところ。 更に、お客さんからも分かりやすい場 所にすることにしました。 日本橋、新橋、有楽町、渋谷、新宿に 絞って、ネットで詳しい場所とビルの…

答えは、会社に所属したまま個人事務所 をつくる、でした。 今のイメージだと、芸能人が前の事務所 と良い関係を持ちながら独立して自分の 事務所を持つ、という感じが近いような 気がします。 もちろん僕の場合は会社には内緒です。 憲法には「労働の自由」…

ちょっと話は戻りますが、弁護士事務所 や税理士事務所に営業をかけるときに、 あったほうが良いものがあります。 それは次のものです。 ・宅地建物取引士 ・ファイナンシャルプランニング技能士 ・不動産全般の知識 ・不動産売買の多様な経験 （信託銀行に…

その税理士さんは、不動産投資を始めた いと考えていて、いろんなセミナーに参 加していたものの、今一つピンとこない 感じで迷っていたところでした。 それでもすぐではなく、訪問４回目でや っと話を聞いてもらえました。 話してみると、まだ不動産投資を…

本当に続けていくと、必ず次のことがあ ります。 クレームと成果。 クレームはしょうがありません。 相手はこっちに用事が無いんですから。 うっとうしいだけです。 「もう来るな」だけです。 ドラマや営業の伝説なんかでは、この 断られてからが始まりだ、…

「専任を制する者が仲介を制する」 もちろん「売却の専任媒介」のことで す。 このときは、まだ専属専任媒介がありま せんでした。 いまだったら、「専属を制する者は～」 なんでしょうね。 そこで、仲介の情報収集のやり方をもう 一度考えてみました。 ・会…

いわゆる大手仲介会社でさえ、営業マン をフルイにかけます。 でも、これは仕方のないことです。 どうしても必ず、一定数の数字を上げる ことができない営業がいる。 会社の本音からすると、当然として要ら ない人間です。 これが、自社製品やサービスを販売…

銀行の名前を冠した不動産会社なのに、 なぜそういったことが起きてしまうので しょうか。 また、それを防ごうとはしているもの の、防ぎ切れていないのは、どうしてで しょうか。 それはやはり、不動産仲介が成功報酬だ からです。 そしてそのために、必ず…

大きな問題とは、大手とはいえコミッシ ョン営業であるということです。 年収２８８０万円のトップ営業がいる反 面、まったく稼げない営業もいます。 ６４０人くらいの営業マンの内、成績が ①１～１０位 すごく良い生活ができる ②１０～１００位 良い生活が…

ボンドって、何をどうするのかまったく 分かりません。 見ていると、何か白っぽいトロトロして いるものを持っているようです。 手元に隠れてよく見えません。 あるいは見せてはいけないものなので、 手元に隠しているのかもしれない。 謎です。 さっきの暗…

ちょっと思い出したので。 病院が苦手です。 あまり好きではない。 いや、好きな人はいないかもしれない。 その中でも特に歯医者が好きではない。 子どものころの、いや～な気持ちがよみ がえる。 ということで ２０１７年まで、約２０ 年近く歯医者に行って…

それでは、他の不動産会社の社員の収入 はどうでしょうか。 不動産業・物品賃貸業に就いている人の 平均年収は、４２０万円程度です。 会社員の平均とあまり変わらない。 更に具体的に言うと、いわゆる仲介大手 三社の平均年収は下記のとおりです。 ・M社 ４…

まずはサラリーマンの平均年収です。 これは、令和２年の平均年収です。 （男女合わせた平均年収です。男性の 場合は、これよりも１００万円程度多く なります） ニュースで見ることがあるとは思います が、職種の違いで差があります。 平均年収 ４４２万６…

他にも儲かったという話しはよく聞きま す。 しかし、人づてのものは話が大きくなっ ていたり、半ば都市伝説みたいなことだ ったりするのが多いので、確認したのだ けを書きました。 さて、１００万円稼いだ、２００万円稼 いだという話しはざらにあります。…

A君の会社では、落札した銀行の支店を とりあえず現況のまま販売することに しました。 鉄筋コンクリートの古い建物が残ったま ま、地下にある貸金庫もそのままで。 価格は ４億８０００万円。 高すぎないか？ こちらの査定では、再販売するとしても ３億５…

取引先のA君は、東京駅近くで商業ビル とかの買取専門の不動産会社に勤めてい ました。 勤続２年めの２６歳。他社から転職して きました。 給料は固定給。 ただし、ボーナスは業績給です。 僕は彼に、都市銀行の支店買取案件の入 札を紹介しました。 紹介す…

フルコミの営業会社では、 「不動産のコミッション営業だったら、 給料は月１００万円を取らないと、ダメ だ。やっている意味がない」と言う上司 や古参の営業マンが、必ずまわりにい ます。 実は今に始まった訳ではなく、３０年前 も４０年前もいました。 …

ギア倍数で書いたように、ロードレーサ ーのギアはフロント１枚とリアが８枚あ れば足ります。 でも今のパーツの精度からすると、フロ ントが１枚とリア９枚がベストです。 もちろん自分の脚力や走りのタイプ、コ ースや大会への戦略等で変わりますが、 当時…

新しいテキストは、毎年各出版社から６ ～７月頃に販売されます。これは、4月 から新しい税制に改正され、それをテキ ストに反映させるためです。 ９月に受験する場合、改正された税制が 試験範囲に入ります。 新しいテキストの発売を待っていると、 勉強時…

ホームページで書いていなかった大切な こと、それは１点の本当の大切さです。 なぜなら、それなりに勉強していて合格 ラインに近い受験者。 国家資格試験、公的資格試験や民間資格 試験、大学の受験まで、実はこの層のボ リュームがもっとも多いんです。 そ…

（どちらの試験団体を選べば良いか） 学科は同じ試験ですし受験料も同じです から、実技試験の内容が自分に合ってい るかで決めるべきです。 FP協会の実技試験は問題数が多いので、 不得意なところが出題されても他でカバ ーできる可能性があります。但し、…

（出題数の違い（計算式・解答も１問と カウント）） FP協会は、事例形式１０（問題４０問、 回答欄数７０）。 金財は、事例形式５（問題１５問、回答 欄数４３）。 FP協会はランダムに問題が設定されてい ますが、金財は先程の順に問題が設定さ れているの…

（学習期間） 初学者、実務経験がある方、試験に慣れ ている方では当然違いますが、講師達の 見解として独学で十分合格は可能です。 毎日１時間勉強したとして初学者の場合 で４～６ヶ月、実務に精通していて試験 にもある程度慣れている方で２～３ヶ月 程度…

ここから、１０年前に作った僕のホーム ページの中の「ここだけFP２級試験ちょ っとポイント」を加筆・修正したものを 公開していきます。 ホームページのものも、何度も加筆・修 正してありますが、とても大切なことを 書かないでいました。 これは特に意味…