これって雨が降ったらどうする？（プチ旅行①ー④/⑤）

ピンクのシールには「GUEST」とあ

り、親指を立てたグッドのイラスト。

その横には「検温OK」の文字。

５分ほどく歩くと公園の中に白い簡易

テントがあり、検温会場になっていま

す。

ここか。

もちろん検温し、結果は36°の平熱。

先ほどのシールをもらい、シャツの胸

に貼りました。

ほんの少しだけですが、安心して桜を

眺めることができました。

 （河津桜の原木）

（来宮神社） 

そのあと河津桜の原木を見て、来宮

神社を参拝し、わずかに開店していた

土産店に寄っていたら電車の時間にな

ってしまい、あわてて伊豆急行線に

乗車。

実は、今年の河津桜まつり(第31回)は、

中止になっています。

コロナ感染防止のためです。

実際は、それなりに人出があるように

思ったのですが、土産物店で聞いたと

ころ、いつもの半分位だそうです。

駐車場を閉鎖したせいか、特にツアー

バスがまったく来ないそうです。

二つ隣の伊豆稲取駅で降り、雛の吊る

し飾り会場のひとつの「むかい庵」

へ。

こちらは会場は小さいのですが、駅から

近いことと、電車から見えなかった「す

さのお神社」も近いためです。

伊豆稲取駅から徒歩で向かいますが、

風が強い。

平日のせいか、お店が開いていない。

人も歩いていない。

見かけたのは、同じく「むかい庵」に

向かっていた夫婦二組だけでした。

 「むかい庵」では一人とすれ違った

だけで、貸し切り状態です。

そんなに広くはないのですが、お雛様

を吊るし飾りが囲う様な飾りつけは、

その紅色の艶やかさから息を飲むよう

な美しさです。

工夫を凝らした展示と飾りつけから、

気が付いたら３０分近くも滞在して

いました。

これも見られて良かった。

こちらの祭りは中止していません。

河津桜まつりは外なので、中止して

もお店の方以外に大きな混乱は無い

と判断したのでしょう。

雛の吊るし飾りは、会場設定や飾り

つけを考えると、ギリギリになって

からの中止は難しかったと思いま

す。

「むかい庵」を出て、徒歩５分程で

「すさのお神社」の階段の下に着き

ました。

これは圧巻。

１１８段もある階段に、お雛様が

飾ってあるんです。

 「すごいな～。とんでもないな～」

と感動しつつ、以前の疑問を思い出しま

した。

これって雨が降ったどうするの？

河津駅に着いたら（プチ旅行①ー③/⑤）

「踊り子」なので熱海駅や伊東駅で乗り

換えることもなく、車窓から見える海の

表情の変化や町並み、温泉の湧く場所

から出るもうもうとした湯気を眺めなが

ら、思ったよりも速い感じで電車が進み

ます。

そんな中、伊豆高原駅を過ぎて伊豆稲取

駅の手前で車内放送が入り「まもなく右

手にすさのお神社の雛段飾りが見られま

す」とのこと。

電車が速度を落とします。

車内のお客さんの視線は右側の窓に向き

ますが、「？」という感じでよく分かり

ませんでした。

電車の速度が上がったので、通り過ぎた

みたいでした。

何も見えなかった。残念。

そして河津駅に到着。

ここで切符の謎が解けました。

 改札の駅員さんに確認すると、フリー乗

車券の（ゆき）は伊東駅より先（南側）

の駅で、最初に降りた駅までが有効の切

符でした。

つまり（かえり）の切符は、１日目の最

初に降りた駅から翌日の最後まで使える

切符になります。

JRは出発地（東京・横浜・小田原）から

伊東までの往復乗車券として。

伊東から伊豆の南側、伊豆急行線の普通

列車の普通自由席や、東海バスの指定路

線が乗り降り自由な乗車券です。

そう、フリーエリアは伊東より南側だけ

なんです。

２枚目の（かえり）が、フリー切符の

イメージに近いかも。

こういう切符は使いなれていないと分か

りにくいかもしれません。

河津の駅を出るとすぐ前に「伊豆の踊

子」主人公二人の像があり、マスクを

かけられています。

今だから、ですね。

 信号のある横断歩道を渡ると、少し高く

なっている線路の下に桜と菜の花。

コントラストがよい。

だけど人、人、人。

みんなカメラを持って待ち構えている。

あ～そうだ。

リニューアル前の「踊り子」１８５系

と河津桜と菜の花の最後の絵が撮れる

んです。

 これは撮りたくなるな～。

自分でも撮影しようと思いましたが、

誰かが「次の電車が来るまであと１５

分」と言っていたのを聞いて、とり

あえずやめておきました。

河津の滞在予定時間は約２時間３０

分です。

桜の並木や土産物店、河津桜の原木、

来宮神社にも行きたいので、そちら

を優先することにし、歩きだします。

気になった土産店を横目に川沿いの

歩道へ。

すると満開の桜。桜。桜。

特徴的な淡紅色の花が、いくつかの

かたまりのようになって枝について

います。

思った以上の華やかさで、この辺り

にも咲いていた菜の花がいっそう

桜を引き立たせると、目が奪われて

動けなくなるほどのきれいさです。

来てよかった。

そんな桜に感動すら覚えている時に

通りすぎる観光客の胸のシールに

気がつきました。

なんだろう？

フリー乗車券が分からない（プチ旅行①ー②/⑤）

 切符を買ったら、券売機からたくさん券

が出てきました。

よく見ると、領収書の他にアンケートや

案内もあります。

その中で必要なものは一人につき３枚

です。

①南伊豆フリー乗車券（ゆき）　

　横浜市内→南伊豆フリーエリア

②南伊豆フリー乗車券（かえり） 

　南伊豆フリーエリア→横浜市内

③B席自由特急券　　小田原→河津

B席特急券は分かりますが、フリー乗車

券の（ゆき）と（かえり）の意味が分か

らない。

（ゆき）は１日目のことなのだろうか。

（かえり）は２日目のことなのかな。

この切符は、２日間有効の切符です。

改札に切符をもっていき駅員さんに尋ね

てみると、

「う～ん。なんだろう」とのこと。

もう一人の駅員さんも、

「降りる駅で聞いて下さい」とのこと。

これでいいのだろうか・・・。

ま～買ったんだから、いっかー・・・。

そして当日、最寄り駅から東海道線

（上野東京ライン）に乗り、乗り換え駅

の小田原に向かいます。

８時を少し過ぎた時間でしたが、東京と

は逆方向のためあまり混んでなくて、

すぐ座れました。

それでも通勤や通学のお客さんがほとん

どで、旅行っぽいのは数人だけです。

それなりの年代の人だけです。

久しぶりに電車から見る大船、藤沢、辻

堂、茅ヶ崎、平塚。

そして海。

たまには電車の旅行もいいなぁ。乗って

いるだけで楽しい。

これが通勤だったら、ぜんぜんそうは

思わないんでしょうが。

小田原駅で電車を降り、同じホームで

数分後に来る「踊り子」を待ちます。

この時間に出ないと帰りが遅くなって

しまうので調べないで

きたのですが、３月１２日で終わって

しまう旧型の「踊り子」１８５系に

乗ってみたいと思っていました。

しばらくすると、遠くからホームに向か

って運転席の辺りが艶のある黒、下の両

角が白。

そして横から見ると白を基調にして目を

引くペニンシュラブルーのラインが入っ

たきれいな電車が近づいてきました。

新しいほう、E２５７系でした。

１８５系を期待したので、ちょっと残念

な気もしましたが、これに乗るのは初め

てだったので、それはそれでと納得して

他のお客さんと同様に写真を撮って、

乗車。

ホームにいたほとんどの人が、電車の写

真を撮っていました。

自由席は海側がほぼいっぱいで、山側が

ガラガラ。

やはり伊豆に向かうにときは海のイメー

ジです。

海側が見たいですよね。

あまり鉄道に興味はなかったのですが、

仕事がら毎日いろんな電車や作業車を

見ていたら、それなりに興味をもつよう

に変わってきました。

電車を大好きな人は、この気持ちの

もっと先にいるんだろうな。

ただ、乗ってからちょっとだけ違和感が

ありました。

これって新しい電車だよね？

河津桜と南伊豆フリー乗車券（プチ旅行①－①/⑤）

コロナ禍ですが、

緊急事態制限が解除されたこともあり、

自宅から近く、以前から行きたかった

河津と伊豆稲取に行ってきました。

個人事業主として、１年３６５日中

３５８日連続勤務みたいな生活をして

きた中で、余裕ができてきた５年前か

らやっと週１日を休みにし、月に１回

はプチ旅行、映画鑑賞、舞台鑑賞、レ

ストランでの食事等に行くことにして

いました。

プチ旅行は、旅行会社のバスプランが

ほとんどです。

それまでは車を自分で運転してしか

出かけなかったのですが、一度無料バス

旅行というのに当たってから、これはこ

れで楽でいいな、と気づいてしまったん

です。

それから、飛行機や新幹線のプランも行

きはじめ、今回は前から行ってみたかっ

た河津と伊豆稲取。

電車で２時間もかからず着く所ですが、

なんとなく今度でいいかと思っていた

場所です。

今回のきっかけは、JRさんのフリー切

符です。

「南伊豆フリー乗車券」

駅のセキュリティ業務もやっているた

め、駅構内のポスターを目にする機会

も多く、いつのまにか興味がわいてき

ました。

「なんかとってもお得な切符じゃない

か？」

いつの間にか気になってしかたがなく

なっていました。

「そういえば今は、河津の早咲き桜の

季節だな。伊豆稲取の雛のつるし飾り

も同じころじゃなかったかな」

調べてみると、ふたつとも同じような

時期です。

「どうせなら乗ったことのない電車

「踊り子」にも乗ってみたいな」

すぐにその気になって、仕事を調整し

はじめました。

こういったプランでよかったのは、

お天気を確認して直前に切符が買える

こと。

「南伊豆フリー乗車券」は出発日の前

日まで購入できます。

新幹線の切符等を買うほうの券売機の

「おトクなきっぷ」ボタンから選んで

購入できます。

（購入のしかた）

右上から３番め「おトクなきっぷ」

　　　　　↓

「おトクなきっぷの購入」

　　　　　↓

右下の　1/2「次を見る」

　　　　　↓

「伊豆・中央線・房総・ひたち方面

のおトクなきっぷ」

　　　　　↓

南伊豆フリー乗車券

　　　　　↓

日にち・出発地・人数　等

横浜発を買って（東京発と小田原発の

ものもある）、ついでに「踊り子」の

小田原駅からの自由席も買いました。

「踊り子」を小田原からにしたのは、

フリー乗車券の最初の乗車駅が横浜駅

よりも少し南側だったためです。

２０２１年２月中旬のことです。

後で知ったのですが、２０２１年３月

１３日のダイヤ改正から東海道線の特

急が新しくなると同時に「踊り子」も

リニューアルされて、全席指定席に

なりました。

「踊り子」最後の自由席だったんです

ね。

お天気がいいことを確認して買った切

符ですが、よく分からないことがあり

ました。

それは、切符に記載してある次のひら

がなでした。

かけもち営業をしてみたら②/②

特に面白かったのが渋谷のフルコミ営業

の会社です。

「営業正社員募集」と〇〇ナビに掲載し

ておいて、いざ行ってみたら、７０歳を

超えた社長が「すぐ入社してほしい。

ただ、実はフルコミの個人事業主営業と

して」とのこと。

「でも君だけは正社員と同じ待遇にする

から、このことは他の誰にも話さないで

ほしい」っておかしくないか。

社長が言うには、〇〇ナビが掲載ミスし

たとのこと（あとで調べたら、２年近く

「正社員募集」になってたけど）。

でも、６人いる営業マンの机の種類が全

部違う。

全部もらい物か、廃業した会社のものを

勝手に持ってきたと言っていました・・

・・・・。

１年以上いる営業マンは二人だけ。あと

は入社１ケ月程度。

１年以上いる営業マンに話を聞くと、一

度も契約したことがないし給料をもらっ

たこともないとのこと。

（・・・・・何しに来てるんだろう）と

思ってしまいました。

ここは１ケ月だけいて売買契約を１件成

約させたのですが、その間に電気が２回

と電話が１回止められました。

意外すぎて、ちょっと面白かった。

他にも面白いことがあったのですが、い

ずれまとめます。

僕は売買契約したので、ちゃんと報酬を

受け取ってます。

社長は、ごまかそうとしていましたが。

３０万円の報酬を２年の分割で支払って

もらいました。

給料の２年分割払いってなんだ？

空の財布を見せられでもなあ～。

この経験で、確認したいことがおおよそ

分かったので、次に確認したいものに進

むことにしました。

もちろんこの間も、自分の個人事務所で

ある「不動産専門ファイナンシャルプラ

ンナー」営業は並行してやっています。

ちょっと動きがあったのは、最初は渋谷

に事務所を設立したのを九段に移して、

更に横浜の関内にも事務所を開設したこ

とです。

その後九段から、やはり銀行関係の不動

産営業マン経験者らしく、今の日本橋に

事務所を移しました。

らしくというのは、日本銀行の本店が日

本橋にあり、そのまわりに各銀行の本店

や銀行系不動産会社の本店があり、土地

に慣れているためか落ち着くからです。

同時に、あまりお客さんが来なかった関

内の営業所は閉鎖して、日本橋の事務所

に機能を集中させることにしました。

そして次に試して確認したのは、こんな

ことです。

かけもち営業をしてみたら①/②

１年半で５０社ぐらいに履歴書を送って

みて採用になったのは、１２社だけ。

しかもほとんどがフルコミ営業。

まあそのつもりだったからこんなものか

と思い、週１回の出社だけのフルコミ営

業の不動産会社３社を掛け持ち入社しま

した。

各社でそれぞれ１件だけ売買契約をして

３ケ月で退職。

その後はまた、フルコミ営業不動産会社

２社を掛け持ち入社。

そこもそれぞれ１件だけ売買契約を成立

させて３ケ月で退職。

更にアパートの請負営業会社に３ケ月、

ハウスビルダーに３ケ月それぞれ入社し

て、各１棟の契約をして退職しました。

ここで分かったことは、やはり情報源が

弱いこと。

そして思った通り広告反響営業が主で、

通常は物件の下見が主。

週末になると広告反響の電話を取って

下見物件に案内し、お客さんを売買契約

に持っていくための詰めの営業をいきな

りやる。

物件の調査は自分でやったり契約担当の

部所がやったりですが、契約書類の作成

は、契約担当部が行う。

営業マンは、下見と案内、契約の詰めの

繰り返し。

シンプルだけど自転車操業的な感じ。

フルコミだから、契約できなければ給料

が出ない。

ともすれば、広告掲載料さえコミッショ

ンから差し引かれる。

だから契約のために、どうしても強引な

営業になっていく。

たとえば、駐車場が条件の一戸建希望の

お客さんに、駐車場の無い

住宅を案内し、ほかの物件は予算的に無

理だから買えと迫っている。

こんな営業は、自分がやろうとしている

こととはまったく逆です。

ただ、もう少しプランを整理していかな

いと同じようなことになる

可能性もあるので、優先順位をたてて再

構築することにしました。

自分の事務所はあるので、それを不動産

会社にするか他の不動産会社と業務提携

して、自分の事務所はファイナンシャプ

ランナー事務所のままにするか。

不動産の情報源を多様化させて、情報数

を増やす。

コミッション営業は、よほど高いモチベ

ーションを持ちつづけないといつか限界

が来るので、安定した収入も確保しなが

らコミッションも狙うハイブリッド型に

する。

 この３つの考えを再構築することにしま

した。

そして次に試して確認したのは、こんなことです。

年齢の数だけ不採用になる②/②

実際、建売業者さんに　９９８０万円で

卸した世田谷の土地の両手契約。

約の約６００万円の仲介手数料は、まっ

たく面識もなく契約の手伝いもしていな

い他の営業所の営業担当のものになりま

した。

顧客（売主）開拓、買主選定、営業とク

ロージング、物件調査、書類作成、情報

確認（銀行独自の情報で、売主と買主に

問題（資本・債務・反社会勢力等）がな

いか）、管理部のチェック、売買契約、

契約管理、測量立ち合い、残代金決済・

引き渡しまでやってです。

また、新橋の船舶会社と食品会社の１０

億円の土地の両手契約で　４０００万円

の手数料は（この価格帯の契約は必ずと

いっていいほど手数料の減額があります

）、信託銀行本店不動産部のものになり

ました。

この契約のときは、信託銀行の成績にし

ないことを自分の上席を通して信託銀行

不動産部の執行役員に約束を取りつけて

いたにもかかわらず、その上の神の声で

約束をひっくり返されてしまいました。

社内書面で約束を取りつけていたのに

です。

大手とはいえ、ボーナスはすべて個人の

成績、コミッション払いです。

年収の半分をこえることも多い。

本当に、グループ内のパワーゲームがあ

るんです。

銀行は合併をくり返したため、当時グル

ープ内に不動産会社は１９社もありまし

た。つまりグループ内の競争に勝たない

と契約できないことも多いんです。

半年で１１件契約して（すべて法人の不

動産）、成績がついたのは３件だけ。

本来７０００万円ぐらいの手数料とコン

サルフィーだったのが、結果　１５００

万円だけ（片手手数料や手数料減額もあ

り）の営業成績カウントで終わってしま

いました。

ちょっと心が折れる。

あれだけ働いているのに。

終電でやっと帰れる、またはビジネスホ

テルやカプセルホテルに泊まってまで仕

事をしているのに。

固定給を２０％も減らされるのに。

リーマンショックの影響で、課長職以上

は固定給をほぼ減額されています。

目の前のトップ営業マンは、うまく１億

円から９億円の案件を処理して、半期の

営業手数料が１億円。

物件価格ではなく、半期の営業手数料が

１億円です。

この時のボーナスフィーは、

手数料２５００万円を超えると１４％だ

ったため半期のボーナスが１４００万円

です。

２００５年当時のトップ営業マンは、ほ

とんどが半期で１億円程度の営業手数料

をあげています。

逆に言えば、半期で１億円の手数料を上

げなければ、トップが取れない。

気になるこの部分については、銀行系の

不動産営業のところで詳しく書きます。

僕だって本当は７０００万円の営業手数

料をあげていたので、１０００万円近い

ボーナスだったはずです。

それが実際に支給されたボーナスは営業

成績×７％の約１０５万円。　

（当時は半期の営業成績により２～１４

％でした）

なんなんだ。

その時に、それまで試してみたくても出

来なかった営業方法が強く頭に浮かびま

した。

それが個人事業主としてのフルコミ営業

につながっていきます。

年齢の数だけ不採用になる①/②

まずは大手不動産会社の正社員と、小さ

なフルコミッション会社１０社に履歴書

を送付。

なんとなくですが、自分の経歴からする

と何とかなるかなと思っていました。

しかし全滅。

次に中堅不動産会社と町の不動産会社、

そしてフルコミッション会社に応募。

そして４社ほど面接。

そして全滅。

あれ？　こんなはずじゃ・・・・・。

このとき４９歳。

「そうか、これが年齢の数だけ落ちる

というやつか」

実際に経験すると、それまでやってき

たことが否定されたような気がして

くる。

本気でそこに就職しようと思っていな

くても。

そこで言われたのが、「なぜこの年齢

で、そんな大手を辞めたのですか」。

そうです。違和感をもたれていたん

です。

なにかやらかしたんじゃないか。

能力的に問題があるんじゃないか。

派閥争いにとかに敗れて居場所がなく

なったんじゃないか。

感情的になるなど問題があるんじゃ

ないか、などなど。

実際に退職した理由は、ブラックな

忙しさなのに、リーマンショックによっ

て給与が２０％減らされたことがひとつ

のきっかけ。

そして大きな事は、不動産売買契約の

成果給に条件がついたこと。

これはきつかった。

なにしろ、契約金額に条件がつき、成果

給を得るのが難しくなってしまったこと

です。

それは、本店営業部社員だけ、契約金額

１億円～１０億円の場合のみに成果給が

つくということに変わってしまったん

です。

「本店営業部の営業マンは、ハイレベル

の不動産情報を扱わなければならない」

というよく分からない理由からです。

つまり１億円以下の売買契約をしても、

契約数としてカウントされない。

そして一切成果給の対象にもならない。

更に、親会社である信託銀行との社内

ルールによって、１０億円以上の売買

契約は信託銀行の成績に振替えられ、

自分の成績にならない。

結果、契約の業務は行わなければなら

ず、成果には全く反映されない。

契約するには契約の交渉や最後の詰め、

現場や重要事項説明書や契約の調査、

契約書類作成。

本店業務部の書類チェックとヒアリン

グや部長の最終確認もあり、時間が

かかります。

時間をかけ、すべてやっても何の成績

もつかない。成果給も無い。

その結果こうなってしまいました。

次に始めたのは、不動産会社への履歴書送付

ホームページを作った結果、自分の業務

を分かってもらいやすくなりました。

名刺に入れたアドレスにアクセスしても

らうと、分かってもらえる。

しっかり作ったため個人事務所でも信用

してもらいやすくなる。

予想通りに、名刺交換した相手から良い

反応がある。

特に、契約予定になったお客さんからの

信用度が高くなりました。

名刺を渡したお客さんや、契約の予定に

なったほとんどのお客さんが見てくれて

いました。

そして、しっかり信用してくれました。

もちろん、そういう仕事の進め方をして

います。

また、不動産の反響が少しだけですが、

確実にあります。

ただし、今ではホームページの更新を

あまりしていません。

ほぼほぼホームページを完成させた

ためです。

そして、ホームページを更新しても

しなくても、あまり問合せが変わら

ないためです。

自己紹介みたいな役割にだけして

います。

それでも年間１０件程度の問い合わ

せがあり、年１～２件の不動産売買

契約に結び付いています。

個人事務所であるなら、それで十分

だと思っています。

ホームページ更新のわずらわしさも

なくなり信用と反響が残りました。

本当に良かった。

フルコミ営業をやるなら、ぜひ個人

事業用のホームページ作ってください。

さて、今回のタイトルですが・・・・。

？？？

そう思いますよね。

なんで不動産会社へ履歴書を送るの？

だって自分の個人事務所があるんじゃ

ない？

仕事もしているよね？

実は自分の経歴を考えたときに、いく

つか欠けているものがあると、気が

ついていました。

その中で最も気になったのが、ほぼ

大手不動産会社しか経験がないこと。

実際は２年ほど小さな不動産会社に

出向していたことはあるのですが、

その時点で２５年も前のことだったの

で、あまり覚えていない。

不動産会社に入ったばかりだったので、

業務経験もなく理解度もかなり低いも

のだった。

大手不動産会社の経験は２５年ある。

マネージャーと本店営業部セクション

チーフの立場にも就いた。

一瞬も気が抜けない数字競争と会議の

連続、週に３日しか家に帰れない、

帰れる日は終電になるブラックな本店

営業部にもいた。

だから今まで経験のない小さな会社の

営業方法を経験してみたい。

特に、生のコミッション営業の現場を

知りたい。

きっと大手にないものがある。

それが良いものであってもなくても。

プラスになることもマイナスになるこ

とも見てみたい。

プラスのものは取り入れればいいし、

マイナスのものは切り捨てればいい。

そして履歴書を送った結果、意外な

ことが分かりました。

それは次のことです。

業務ペースと収入の安定化②/②

ある程度予想はしていましたが・・・

小さな不動産会社は、けっこうコンプラ

イアンスなどををあまり気にせずに営業

しているところもあるのではないか。

そういった会社は、顧客情報や業界情報

が薄いかもしれない。

しかしたぶん力技の営業力がある。

それは、その分必死にならなければ個人

も会社も生き残れないからではないかと

考えていました。

大手にくらべると知名度が無く、広告や

業者情報と個々の営業力に頼っているの

で強引な営業にならざるのではないか。

まったく自分の勘違いかもしれないけれ

ど、どうなっているのかそれを実際にこ

の目で確認してみたい。

トータルで見ると自分的には営業のバラ

ンスが悪いので、考えているやり方と合

わないのではないかと思っていました。

個人事務所で自分がすべての責任を負う

やり方とは、リスク管理の面で合わない

のではないかと思いました。

もっと「ゆるり」とすすめて、問題等を

おこさないでお客さんに喜んでもらい、

尚且つ収入を確実に確保するのが、最終

的に目指す営業方法のためです。

そこで自分の意識や思いと目的を再確認

してみました。

いずれ不動産会社を立ち上げようと考え

ていたのですが、これからの自分にとっ

てはあまり意味がないと考えるように変

わってきました。

（「不動産会社の設立をやめた理由」。

これについてはいずれ詳しく書きます）

会社を立ち上げて大変な思いをしたり

まわりに気を遣うより、気軽な個人事

業主のほうが良いのではないか。

その方が、この先の自分の収入も見込

みやすいのではないかと思いました。

そして始めたことは、まずはホームペ

ージの作成。

まったくそういう知識がない状態で、

いろいろ調べてたどり着いたのが

jimdo。

ドイツ・ハンブルグにあるjimdo社に

よって運営されているもので、日本では

KDDIが協業パートナーになっています。

有料のプランもありますが、KDDIの広

告を入れれば無料でホームページが

使えます。

「jimdo １０分でできるホームページ」

という本を見ながら４時間かけ作成。

実際、思ったよりも簡単でした。

申し込むと、完成したホームページが

送られてきて、それを自分で打ち換え

るだけでした。

サーバーとかドメインとか、よく分か

らないことがまったくない。

時間がかかったのは、楽しくてずっと

作りこんでしまったからです。

その後もいろいろ文章を足していった

り、画像を増やしたりはまってしまい

ました。

その結果は、次のとおりです。

業務ペースと収入の安定化①/②

実はそれまでの１日の仕事のやり方は、

昼前に起きて２０分ぐらいメールチェッ

クと１～２本の電話。

あとは車で１時間ほどかけて２～３件の

売り物件を見るだけでした。

つまり１日２時間も仕事をしないで、

その報酬を得ていました。

しかも数か月に１回の契約であの報酬。

あの休み。

家族が出かけたあとの自宅でひとり誰

の目も気にせず、自分のペースでやり

たいようにやっている。

音楽を聴いたり、テレビやDVDを見て

いたりしながらです。

時間の管理も人の管理もない。こんな

に楽でいいのか。

もともと一人でいることが負担ではな

いタイプなので、苦にならない

ですし本当に気楽にやっていました。

個人事務所でやっていましたが、10.1

インチの大きさのパソコンとスマホが

あればどこでも仕事ができるため、自分

の事務所にさえまったく出社しなくなり

ました。

（もともと行っても誰もいませんが）

ノマドワーカー的な働き方になるかもし

れないなと思っていたのが、あちこち行

くことすらなくなってきました。

正社員として会社に所属して働いていた

ときと、あまりにも違う。

誰の目もないのでそのうちあまりモチベ

ーションも上がらず、だんだん流される

ように仕事をするようになっていく。

でもサラリーマン時代より入ってくるお

金が増えてきている。

モチベーションが下がった証拠として、

運転免許の更新にいったとき証明写真の

顔写真がこれまでにないぐらいのんびり

している。

なんか覇気がない。

絶対、厳しいフルコミショッン営業の顔

ではない。

これではいけない。

そしてこのやり方では、近いうちに限界

がくる。

タイミングが悪ければ、契約できない期

間が続くこともある。

つまり収入が不安定になったり、最悪収

入が無い期間が続く可能性が出てくる。

そしてそれがよぎるだけで不安になって

くる。

このままのやり方ではなく、もっと情報

開拓して成約数を増やさなければいけな

い。

成約しなくても情報取得先と情報数を増

やして下地を作り、仕事のペースを上げ

てモチベーションも上げていかなければ

いけない。

その結果、鉄道系不動産会社と銀行系不

動産会社時代に、こうやってみたら情報

開拓できるのにできない、やらせてもら

えなかった方法をひとつひとつ試してみ

ることにしました。

アイデアはいくつもあったんです。

もちろんうまくいったこともあれば、予

想と違ったりまったくだめだったことも

多くあります。

そして試行錯誤の結果、次のことが分か

りました。

資格を取って、少し変わったこと（資格試験について③/③）

実際の試験では、１回目は時間が足り

なかったのが、２回目は９０分で解き

終わり、全体見直しをやった他にどうし

て分からなかった１問をもう一度解いて

みました。

結果５０問中３５問程度できれば合格

なのが、自己採点で４９問正解。

（もしかしたら４８問正解だったかも）

どうしても分からなかった１問は、４つ

中２つまでに絞ったのですが、残念な

ことにはずれでした。

でも特に嬉しかったのは、１問目から

４２問目まで連続して正解だったので

確実に受かっていたことです。

ここで言えるのは、このときは知識定着

に特化しただけのため、誰か技術的な

こと等を細かく教えることができない

ことです。

ひとつだけ伝えられるとしたら、これ

だけやったら大体のことは何とかなり

そうだなということです。

平均したら、１日４時間半以上勉強して

ました。

ふつうこの資格はここまで勉強しなくて

も大丈夫です。

他の講師の話だと、人によるけれども

１日２時間を６ヶ月だそうです。

繰り返しますが、ちょっと大変だけど

必ず取ってください。

重要事項説明書の理解度が深まります

し、不動産のプロとして生きていく自覚

が出ます。

これは最低限のこと、スタートラインに

立つということです。

個人事務所の核となるものを得て、フル

コミ営業の方向性が絞れてきました。

自分の事務所を、不動産専門ファイナン

シャルプランニング事務所として、不動

産コンサルタントで食べていくことに

決めたんです。

この先「ゆるいフルコミ営業」の話の

他にこんなことも書いていきたいと

思います。

・誰も言わない銀行系不動産会社の営業

　の方法と秘密

・誰も言わない私鉄系不動産会社の営業

　の方法

・誰も教えてくれない絶対役に立つ「売

　買契約書の覚書と特約」

・不動産のよもやま話

・マンション管理員就職希望者必見！

　誰も教えない話

・ちょっときつい？そうでもない？

　鉄道警備員の話

・大好きな自転車の話

・大好きなテニスの話

・関東プチ旅行、プラス遠くへの話

・ラジオ「今日のニッポン放送」

・あっ！こんなこと思い出しました

特に、銀行系不動産会社の営業方法と秘

密、不動産の覚書・特約は、絶対参考に

なります。

知らないことが多いと思いますし、誰も

教えてくれないことです。

不動産売買契約の覚書・特約は、こんな

にネット社会になっても、なかなか自分

ひとりでは調べきれないものです。

会社によってはここまでの事例に対応で

きなくて困った、が解決できるかもしれ

ません。

一般の方にとっては、契約書類のチェッ

クや理解がしやすくなると思います。

いずれにしろ、読んでいただく価値があ

るものにしていきたいと考えています。

みなさんの役にたてばうれしいと思って

います。

そして、ゆるいフルコミ営業の話に戻り

ます。

ぜったい資格を取ろう（資格試験について②/③）

さきほど書いたようにFP２級試験の

ポイントは、ホームページに記載した

ものをリライトして転載する予定です

ので、もう少しお待ちください。

さて、宅地建物取引士（これ以降

「宅建士」）の登録実務講習の講師を

やっていながら、資格試験の講師ができ

ない、教えることができないという

のは、受験用の教え方をやったことが

ないためです。

教え方の勉強をしたことがないのです。

メイン講師の経験が多くないと、でき

そうでできないものです。

さて宅建士の登録実務講習というのは、

宅建士に合格したけれども実務経験が

２年ないため、法的に宅建士としての

実務を行うことができない方に対して、

自宅でのDVD等での講習のちに２日の

対面講習を行って、講習の最後の試験に

合格することで２年の実務経験を得た

とみなされ、実務を行うことができる

ようになるための講習です。

宅建士を取ったあとのものです。

なんとなく、宅建士も教えられそう

ですが、内容はまったく違います。

僕が宅建士を取ったのは３０年ぐらいも

前で、当時は「宅地建物取引主任者」と

いう名称でした。

実は初めて受けた宅建士試験は落ちて

います。

よくある合格まで１問足りないで。

（１点や１問足りないは、FPポイントの

ほうで理由を書くつもりです）

当時は、初めて受ける国家資格試験の

ため、何も分からず迷いながらすすめて

いました。

試験５ヶ月前から、１日１時間だけ勉強

したりしなかったり。

それじゃ無理です。受かるはずがない

ですね。

ただ、この落ちたのをきっかけに、翌年

は合格したいという気持ちがすごく強く

なりました。

また、その後数年は勉強時間が取れなく

なるかもしれなかったのでかなり必死

でした。

その年は計画的に７ヶ月前から勉強し

始め、

平日は往復の通勤時間　１時間半（数字関係の暗記）

平日は自宅で　　　　　　　 ２時間　　　　

休日は自宅で　　　　　　　 ６時間　　　　

こんな感じで勉強しました。

テキストは本当に理解できるまで読み

込みました。

１回め　　　　全体把握

２回目　　　　理解する読み込み

３回目　　　　理解するまで読み込み　

４・５回目　　知識定着

１０年分の過去問題集　　　１５回

予想問題　　　　　　　　　　２回

過去問題集は、設問を見ただけで答え

が出てきて、１０年分を１問も間違え

ることがなくなりました。

また、特に問題集を繰り返すことで

問題を読み込む時間と考えを整理し

まとめる時間が速くなりました。

過去問題でいうと、２年分１００問を

解くのに１００分かからないように

なっていました。

すると今までとはいろいろ変わって

きました。

それが次のことです。

とりあえず資格を取ろう（資格試験について①/③）

 ちょっと話はそれますが、個人事務所を

始めるときに取っておこうと思った資格

がありました。

宅地建物取引士は当然持っていたので、

他にふたつ。

ファイナンシャルプランナーと住宅ロー

ンアドバイザー。

ファイナンシャルプランナーは、正式名

称で２級ファイナンシャルプランニング

技能士のほう。

３級は簡単すぎて、ちょっと名刺に書け

ないので、２級を。

ファイナンシャルプランナーは専門性が

高そうなうえ名称がよかったのと、以前

の会社の昇給条件だったのに取っていな

かったからです。

住宅ローンアドバイザーは同じような

資格がいくつかあったので、受講と更新

がやりやすい一般財団法人住宅金融普及

協会のものを選びました。

住宅ローンは不動産売買契約のときに

ずっと扱ってきたのと、銀行系の不動産

会社にいて内部事情まで知っていた

ので、住宅ローンの通し方は精通して

いました。

一例として、どこの銀行ローンも通らな

かったある女優さんの１億円の住宅ロー

ンを、書類の書き方と担当者を巻き込む

ことで通したこともあります。

だけど個人事務所でやるには、名刺に

何か書かないとちょっと不安になった

ので。

ただ、資格を取り始めると別な資格も

欲しくなったりします。

でもこれでやめておいたほうがいいと

思います。

キリがなくなってきますので。

そして、資格を取ることが目的になって

しまって、前に進みづらくなることも

あるので、ここで営業のほうに切り替え

ましょう。

FP２級試験については、後日記事に

します。

数年前に個事務所のホームページに掲載

していたものを、リライトして公開しま

す。

もう少しお待ちください。

住宅ローンアドバイザーは、１０年ほど

前に取りました。

２日の講習を受けたあと効果判定試験が

あって、合格すれば資格が取れます。

ほとんどが知っていたことなので、知識

の確認みたいな感じでした。

不動産業界でやっていくのなら、二つと

も必ず取っておいたほうがいいです。

そして宅地建物取引士。これは絶対必要

です。

重要事項説明書の記名と押印を人に任せ

るなんて考えられない。

よく言われたのが「宅地建物取引士の

資格が無くて不動産営業をやるのは、

車を無免許で運転するようなものだ」と

いうことです。

初めて国家資格試験を受けると（FPも

そうですが）難易度が高く感じるかも

しれません。

約１５％しか合格しないことにためらう

かもしれません。

他の難易度が高い資格試験を目指して

いる人から「法律問題は初学者向けで

楽だよね」と言われることもあります。

でも売買契約前の重要事項説明書の記名

と押印という事務クロージングができる

ことは、本当に価値のあることです。

ぜひ頑張ってチャレンジして、必ず、

必ず取ってください。

しかし僕は、資格の講師でもあるのに、

資格の勉強を教えるのはまったくでき

ません。

なぜなら・・・・・。

実際は、パラレルすぎないワーキング

やっている業務数をみると、「ゆるり」

じゃないだろうと思われそうです。

もしかしたら、人によっては仕事の

数が多すぎて、ただのワーカーホリッ

クとも思われそうです。

でも、大丈夫。

調整しながら自分のペースででき

ます。

僕の場合は、せっかく僕の個人事務所

を指定して依頼してくれる会社や人が

いたので、少し引き受けすぎただけで

す。自分のペースでできます。

引き受ける数を減らすか、初めから

無理な引き受けかたをしなければ良い

だけです。　

ベターな方法として、一度引き受けて

やってみてから、業務内容や全体の

バランスを考えて減らす等の調整を

していけばよいと思います。

まあそれは分かったとしても、不動産

のフルコミ営業とは何の関係あるの？

と思われたと思います。

理由は単純。

フルコミ営業だけでは収入が安定しに

くいのと、不動産営業を成約までの

ステップごとに整理したときに、一番

大切なポイントがそこにあるからです。

それは、新たお客さんの発掘。つまり

集客です。

経験があれば、あとは集客ができれば、

営業力でなんとかできますよね。

個人事務所を立ち上げたとき集客情報の

メインは、次の３つのルートでした。

・以前勤務していた不動産会社のグルー

　プ都市銀行からの情報

・付き合いの長い弁護士事務所からの

　情報

・競売の申し立てを受けた債務者さんを

　サポートしている任意団体からの情報

最初の２年間はこれでめどが付き、２～

３ヶ月に１本契約して、年間８００～

９００万円の報酬（給料）を得ていま

した。

春休み１ヶ月。夏と冬は１ヶ月半休みを

取りながら。

１日に２時間も働かないで。

しかし３年目は、同じ働きかたをして

いたところ、９ヶ月間契約なし。

情報数はやや落ちてきたものの、ポイン

トを決めて詰めているのに、契約に至ら

ない。

そう、こちらで時期を管理しきれない

案件というのが、必ずあるんです。

最終的にその年は、

１～９月　　給料０円

１０月　　　給料５００万円

１１月　　　給料４００万円

１２月　　　給料３０００円

年収　　　　　９００万３０００円

年収だけ見れば、まあ良かったと思い

ますが、９ヶ月間も収入なし。

これは、心臓に悪い。心が折れる。

自信がなくなる。

そこで、営業方法を根本から考えなおし

ました。

収入を安定させて、なおかつこれまでの

営業方法を否定しないやり方。

それが次のやり方です。