yururi-furu’s blog

ゆるりと続けるフルコミ営業

今は司法書士さんです(おら司法書士ビギナーだべ②/⑤(不動産百話⑩))

 

意味が分かりません。

 

気になっていたのは、町に一軒しかない

司法書士事務所の名前は「T司法書士事務

所」のはずなのに、その電話番号にかけ

たら「Y司法書士事務所」と名乗った。

「T先生はいらっしゃいますか」と確認し

たら、高齢で司法書士を辞めたとのこと

でした。そして自分がその事務所を引き

継いだと言っています。

それならそれでいいんです。登記業務を

引き受けてくれれば、司法書士さんは誰

でもいい。

 

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この田舎の町に一軒だけしかない事務所

に電話したのは、お客さんや物件に近い

からです。隣町までは車で30分かかる

し、青森市だともう少しかかる。田舎だ

と電車の数も少ないし、駅の間も離れて

いるので、基本的に車がないと仕事にな

らない。

そしてほんのちょっとの金額だけど、町

にお金を落としたい。人口が減って仕事

も減っている田舎町。だから同じ町の近

くの人に頼みたいんです。

 

なのに断られた。「おらビギナーだべ」

と言われて。

納得できずに突っ込んで聞いたところ、

司法書士になったのは去年の4月だとの

こと。その時点では、まだ業務開始から

4ヶ月しか経っていないので、難しい案

件は心配で出来ないという理由でした。

そんなことが本当にあるのかと思ってし

まう。行政書士さんなら行政書士試験と

実務がうまくリンクしてなくて、資格を

取っても仕事が出来ない事はあります。

得意分野を見つけるまで、結構苦労する

みたい。

しかし司法書士は違うはず。実務と試験

は重なっている部分が多い。

それなのに出来ないとは、本当に司法書

士資格者なのかと思ってしまう。

 

それでも一軒しかない司法書士事務所な

ので、何とか食い下がって、経緯と資料

をまとめたものを見てもらうことになり

ました。

 

僕が慎重になっていたのは、司法書士

んの気持ちも分かるからです。

実は、不動産取引では事件事故が多いん

です。その中でも高齢の親族や相続に絡

むものが非常に多い。

また、そういった事件が起きると裁判に

なるケースもよくあるんですが、本人確

認を怠ったとして負けることかある。

 

 

誰が?

以前は法務省。今は司法書士さんです。

 

おら司法書士ビギナーだべ(おら司法書士ビギナーだべ①/⑤(不動産百話⑩))

 

大昔のことです。

僕が小学生だから何十年も前。

 

実家の青森では、テレビのチャンネルが

3つしかなかった。NHKが二つと日テレ

系のチャンネルだけ。

 

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そんな田舎で、それを表すようなものが

ありました。

テレビで始まったアニメの「いなかっぺ

大将」です。田舎の山の中で熊を投げ飛

ばしていた少年が、柔道をするために東

京に出て行く物語。

巨人の星」や「荒野の少年イサム」な

んかを書いた故川崎のぼる先生の作品。

 

その初めは確かこんな書き出しでした。

「ここは青森市から東北本線で30分ほ

どいったところの田舎の物語」

遠い記憶なので、かなり違っているかも

しれませんが、そんな感じだった。

 

僕の田舎は、青森市から東北本線に乗っ

て約30分の場所にあります。そのころ

の僕は、主人公の「風大左衛門」に近い

年齢。熊を投げ飛ばしたことはありませ

んが、自分と重なりました。

ちなみに僕の母親は、吉幾三さんの「お

ら東京さ行ぐだ」の隣町出身です。

 

その田舎で不動産の相談がありました。

亡くなった父親の姉からの相談です。

姉、つまり叔母さんはもう93歳。ご主

人は既に亡くなっていて、子供もいませ

ん。当然自分の親はずっと前に亡くなっ

ています。

相続の問題がいつ来てもおかしくない。

しかも複数の不動産を持っている。

 

僕は不動産では、相続案件も数多く取り

扱っています。宅地建物取引士(登録実

務講習講師)、2級ファイナンシャル・

プランニング技能士、住宅金融普及協会

住宅ローンアドバイザー、銀行業務検定

協会相続アドバイザーを持っている。

 

このケースでは、兄弟が相続人になりま

すが、11人もいた叔母の兄弟も7人が

亡くなっています。

叔母はお金の心配をしなくていい生活だ

ったのですが、不動産を残すことを気に

していました。

僕の経験上そういう人が多い。実は不動

産は換金性に劣るからです。

でも大丈夫! こんな田舎なのに買主を

見つけました。ただ僕が心配したのは登

記移転のこと。高齢者の場合は、不動産

売却の意思確認を司法書士が、かなり慎

重に行います。事故が起きると自分の責

任になることもあるからです。

 

 

調べると、町には司法書士事務所は一軒

だけでした。

電話して事情を説明すると、断られた。

 

Y司法書士

「無理だなぁ~~。だって、おらビギナ

ーだべ~」

どういうこと・・・?

 

結局、200回謝りました・・・(明日、100回謝りに行きます⑤/⑤(不動産百話⑨))

 

10物件も担当すると、担当マンション

の理事会に出席するため、週末に休みが

取りにくくなります。

多くのマンションで理事会は、だいたい

週末に行われることが多いんです。10

物件もあると週末がつぶれることが増え

ていき、代休を取ったとしても家族との

予定が合わせにくい。

 

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担当フロントのO君は、その後音信不通

になりました。

音信不通といっても、まったく連絡がつ

かない訳ではありません。そうであれば

何かの事件に巻き込まれたのかもしれな

いし、事故に遭った可能性もある。

昨年の12月半ばから有給休暇消化のた

めに休みを取っているんですが、会社か

らの連絡に出ないんです。電話に出ない

だけでなく、メールの返信さえしない。

一人暮らしのマンションも不在。

 

だけど時々、メールが会社に来ます。

「仕事は楽しかったです」

「お世話になりました」

「皆さんには本当に感謝しかないです」

「みんなが大好きです」

「次の就職に向けて頑張っています」

 

いやいや、どうでもいい。それよりも後

始末をちゃんとしてくれ。

週一回出社して行う予定だった引継ぎ業

務も、体調不良のメール1本で休み。結

局一度も出社せずに退職しました。そし

て退職日の翌日に、会社が貸し出してい

たパソコンやスマホが宅配便で戻ってき

た。プチプチじゃなく、スポーツ新聞に

くるまって。

32歳独身。社歴7年。

心が折れてしまったみたいです。

 

大変なのは業務課長。自分の仕事や会議

の他に部下の仕事のチェックに加えて、

O君の仕事もやらなければならない。

オーバーワークです。そして思った通り

のことが起きました。

課長が作り直した「定期総会議案書」の

収支の数字が違ってた。本社業務部が、

あるお客さんの管理費の引き落とし手続

きを半年以上も失念していました。

全体の収支が狂うので、もう一度「定期

総会議案書」を作り直し、再訪問。

 

つまり、もう100回謝りに行く。合計

200回のゴメンなさいです。

 

 

思った通りにあの部屋の前では、クレち

ゃんが待っていました。

「あんたら、またやったね。まただよ」

 

こんどは違いません、その通りです。ま

たやりました。仰る通りでございます。

 

やはり、あいつがやらかした(明日、100回謝りに行きます④/⑤(不動産百話⑨))

 

このクレーマーの嫌なところは、同じこ

とを繰り返していて、それが異常に長い

こと。逆に助かるところは、理詰めで攻

めて来れないので、ノラリクラリとした

対応をしておけば、こっちが追いつめら

れる可能性が少ないことです。

 

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でも今回納得できないのは、この展開。

僕が配布前に気付けば良かったと思えそ

うですが、それは無理です。

だって出来上がった書類は、封がして中

が見れない。チェックできる予備は後で

送ってきている。だから無理。

でも、一緒に謝りに行かされる・・・。

 

担当フロントは、少し前から会社を辞め

るつもりだったみたい。

それはそれでいい。自分の進みたい道が

新たに見つかったり、家庭の事情ができ

たり、体調の問題だったりとかいろいろ

なことが起きるから。

問題なのはその時に、どういう辞め方を

するか。普通はきちんと引き継いで会社

を辞める。今まで仲間だった人たちに、

自分が残した仕事をやってもらわなくて

はいけないから。

でも今回はそうではなかった。

 

大手管理会社のマンションフロントは、

平均10物件ぐらいを担当しています。

この数が限界なのは、マンション毎にけ

っこういろんな問題が起きるから。最初

に書いたように、30~40戸に一つぐ

らい問題のある人がいるし。

 

この定期総会資料の議案は、先の理事会

で詰めて承認を受けていたので問題は出

ませんでした。

ただ、会計監査をしていないのに監査報

告が綴じ込んであったのは、手違いでは

ないんです。なぜならフロントが監事さ

んに直接会計書類の見方をレクチャーし

てから、それを預ける。

それらをまったくやっていないのに議案

書に監査報告済みの書類が綴じ込まれて

いるのは、チェックした担当フロントし

か出来ない。

業務課長が確認したときは、そこの監査

書類のコピーがあったとのこと。

 

 

つまり、課長には偽造したコピーを見せ

てる。でも監事さんにはバレてしまうの

で、手違いで別なマンションの監査書類

を入れたというストーリーになってる。

 

やはり、あいつがやらかしました。

 

「バカの壁」のプロでした(明日、100回謝りに行きます③/⑤(不動産百話⑨))

 

いずれ管理員になりたい人向けにも記事

を書きますが、一人で管理するのはこの

100戸が限界の大きさ。これ以上にな

ると、管理員が二人以上必要。そうなる

と一定の確率で、ちょっとまた別な問題

が発生しやすくなります。この件はまた

別記事で詳しく書くつもり。

 

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クレーマーは管理員に、「あんたいつも

いないね」「いつもいて仕事してない」

と書きましたが、これ自体がクレームで

はないんです。これがクレーマーの最初

の言葉で、そこから始まる。

なぜかみんな共通しています。

 

この自分の部屋の玄関扉前に立っていた

男性は、以前は何も言わない人でした。

ただ経験上、そうなる雰囲気があった。

今日は一段と、いや~~~な感じの顔。

普段でも暗く険しい顔なのに、どした?

 

クレちゃん(クレーマー)

「あんたら、またやったね。前にも同じ

ことやってるのに、まただね」

 

記憶にありません。前に同じことはやっ

ていない。

「どういうことですか?」

 

クレちゃん

「どういうことじゃないよ。同じ間違い

を何度繰り返すんだ!まただよ!」

 

今回のことは仕方がありません。担当フ

ロントがミスをした。しかも何故か、そ

の後は会社に来ない。でも前にした同じ

ようなミスはない。

 

このクレちゃんは、71歳。やせ型の大

柄な男の人です。気が短く、自分の非は

絶対に認めない。

まず、この年齢がよくないんです。何故

なら、ゆるい認知症が始まってもおかし

くない年だからです。

認知症といううと、なんとなくいろんな

ことが分からなくなっている人みたいな

イメージがあるかもしれませんが、実は

その前に怒りっぽくなったりする。それ

は感情を司る前頭葉から、怒りを抑える

物質が出なくなってくることがあるから

です。

ともすれば、怒りが続きすぎて自分で止

められなくなったり、何で怒ってるのか

が分からなくなったりします。

 

クレちゃん

「何だこの間違いは!何度やれば気が済

むんだ!」

「どうするつもりだ!どう詫びる!」

 

こちらは静かに丁寧に謝るものの、ずっ

と同じことを繰り返し怒っている。

20分、30分、40分・・・クレちゃ

んもこっちも同じこと繰り返す。

 

 

全部で100回謝るのに、ここだけでも

40分かかってしまった。

バカの壁」にありましたが、人は聞き

たくないことは、耳に入ってきません。

この人は、その道のプロでした。

 

クレーマーに捕まりました(明日、100回謝りに行きます②/⑤(不動産百話⑨))

 

僕が好きな本の一冊に「バカの壁」とい

うのがあります。養老孟子さんの本。タ

イトルはやや過激ですが内容は分かりや

すく納得できる。要約すると「価値観の

違う人とは分かり合えない」、「人は知

りたくないことに耳を貸さない」といっ

たもの。

 

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僕の担当しているマンションは、全部で

100戸。1戸に平均3.2人住んでいる

ので、全住民の数は約320人。そこそ

この大きさです。

 

さてこの100戸の問題。それは確率の

問題なんですが、だいたい30~40戸

に一戸の確率で、気難しい人に当たりま

す。ただ気難しいだけならばいいんです

が、ともすればクレーマー。

 

よくあるのは、いつ行っても管理員がい

ない。

「どこに行ってるんだ。こっちは急ぎの

用事があるのに、まったく」

 

あるいはいつ見ても管理員が管理室にず

っといる。

「何やっているんだ。何もしないんだっ

たら、そんなのに管理費が払えるか」

 

これには理由があって、その人の生活時

間と管理業務の時間が合わないだけ。

 

管理員の日常業務の大きなものは二つ。

建物の巡回と清掃。特に巡回。

建物の巡回は、勤務時間によって1回だ

ったり4回だったりします。そのマンシ

ョンの規模によって変わりますが、全戸

数10戸ちょっとと規模が小さいマンシ

ョンだと管理委託費が少なくて、月に1

回2時間程度の巡回管理ということもあ

る。反対に規模が大きくて、1000戸

なんてマンションだと、24時間管理で

管理員は4人交代。夜間は警備員が管理

と巡回を行っている。更にタワーマンシ

ョンなんかだと、管理員の他に正社員や

事務スタッフ、コンシェルジュが勤務し

て、ホテルのフロントみたいになってい

たりします。

 

今回の定期総会の議案書がおかしいと気

づいたのは配布した後です。

監査報告できていないんじゃないかと心

配になって確認したら、別なマンション

の監査報告書がとじ込んであった。

すぐに支店の担当者に報告するも、体調

不良で数日前から休んでいました。

 

 

とにかく全部回収をしないといけないの

で、担当者の上席課長と各住戸を一軒ず

つ訪問。するとある部屋で玄関扉前に立

っている男性がいました。

 

「待っていたよ・・・」

 

明日、100回謝りに行きます(明日、100回謝りに行きます①/⑤(不動産百話⑨))

 

マンションの管理員教育と管理員業務も

引き受けています。これは、僕の事務所

の戦略的な考えもあってのことです。

 

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実際、管理業務をやってからは区分所有

建物、つまりマンションに更に詳しくな

りました。売買契約のときの、重要事項

説明書や契約書に深みが増した。

例えば風除室とエントランスですが、違

いを説明できない不動産営業もいる。

そのあたりは実務経験があると、きちん

と説明できます。また、管理員の代行業

務も 50物件以上やっているので、ちょ

っと見ただけでそのマンションの良い所

と気になる部分が分かるようになった。

これは、不動産仲介経験だけでは気づけ

ないものです。だって管理員として9年

以上現場の業務受託をしているので。

 

他の戦略的な部分はまだ書けないのです

が、不動産仲介業者には分からない仲介

成約率を上げる秘訣があります。

いずれ「マンション管理の実務」という

タイトルで書くつもりですが、発想の転

換ができないと絶対に考えつかない。

 

そんなマンション管理員業務では、その

大半が平和な時間です。

大変なのは年中行事があるときぐらい。

理事会、定期総会、消防訓練、各種の点

検立ち合い、理事長への依頼、議事録閲

覧立ち合いなどなど。

その中で理事会や消防訓練なんかは、準

備もあって手間がかかるんですが、一番

大変なのはやはり定期総会です。

 

一年に一回の全住戸が対象の会議。

監事さんに会計書類のチェックをしても

らい、監査報告書に署名と捺印をいただ

きます。それを他の議案と共にとじ込ん

だ「第〇〇回定期総会議案書」を支店の

担当者(フロントと言う)がキンコーズ

さんに製本依頼して、総会出席通知と管

理委託の重要事項説明書と一緒に袋詰め

をしてもらう。

 

管理室に届いたその書類を各住戸に配布

して、定期総会開催日を掲示板に掲示

その後、出席通知提出期日までに通知書

を回収し、未提出者には督促をします。

毎日、出席通知のデータを作成して、マ

ンションフロントと細かく打ち合わせ。

 

 

でも、ふっと気づきました。

前任のフロントが少し前に転勤して、後

任のフロントがあまり仕事をしてない。

確か会計書類が机に置きっ放しなのに、

なんで監査が終わっているんだ?

 

残骸とお化けが増えていく(ブログの残骸、ホームページお化け⑤/⑤)

 

別に高望みをしているわけではない。特

別なものも求めてはいない。

しかし行く手をふさがれる。

ジンドウ。ワードプレス。アメーバ。

なぜ邪魔をする。

 

最後の頼みのウイックスに大きな期待を

込めて情報登録をしたら、以前作ったジ

ンドウみたいで、感覚的にスゴク分かり

やすい。

「やっと出来そうだ」と、どんどん書き

込んでいって、他よりも豊富な画像もガ

ンガン貼り替えていく。3時間ちょっと

で、らしいものが出来上がりました。

 

しかし次の日に見てみると、なんかおか

しい。昨日と違う。パソコンで作ったも

のをスマホで見ると、かなり大きくズレ

ている。

ヘッダーとフッターというのか、上の画

面の屋号と電話番号がスマホではかなり

ズレている。それを直すとパソコンのほ

うがズレて、下の画面も連動して違う形

でズレていく。

結局、何が何だか分からないぐらいズレ

にズレて、ギブアップしてしまった。

 

やる気を無くして数週間、たまたま知り

合いから「新しいメールアドレスを取れ

ば、ジンドウが作り直せる」という話し

を聞くことができました。

もういい加減面倒になっていたんだけど

も、やらなきゃしょうがないので、シブ

シブ Gmailの新しいアカウントを取って

やってみると、新しいジンドウは不思議

なくらいサクサク進む。

ジンドウと言っても、前とはデザインも

作りも違うのにです。

 

全体で見ると、今回のジンドウの方がデ

ザイン性が優れています。プロっぽいと

言うか、洒落ているというか、とにかく

嬉しくなるようなデザインです。

そして、パソコンで作ったものをスマホ

で見ると、少しのズレはあるものの、簡

単に直せました。

何も見ないで3時間で作成。次の日は、

2時間かけて画像の貼り替えと文章の修

正をしたら、簡単に出来上がった。

前はページ数制限が無かったんですが、

今の無料プランは5ページまでです。

でも僕の仕事からすると、そのほうがい

いみたい。

無駄に恰好つけなくて済むから。

名刺がわりとしては、結構満足できる物

が簡単に出来ました。

 

 

ちなみにこの結果、消し方が分からない

ブログが二つとホームページが三つ残っ

てしまいました。

情報が何も入ってないのに公開されてい

る、ブログの残骸とホームページのお化

け達です。

早く成仏してください。南無南無。

 

これを作りました ↓

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無念の残骸プラス1(ブログの残骸、ホームページお化け④/⑤)

 

少しホームページを見てない時期があり

ました。

 

そしたら、ログインできなくなってる。

「メールアドレスかパスワードが間違っ

ています」と出る。いくつかメールアド

レスを持っていたので、ひとつひとつ試

してみるけど、ダメ。

いろんなパスワードも、ダメ。

 

何をやってもログインできないので、ネ

ットで調べてみると、同じような書き込

みが沢山あった。みんな同じみたい。

どうやらシステムの変更があって、セキ

ュリティが強化されたようです。

書いてしまうと簡単だけど、6ヶ月近く

いろいろやっても、ログインできなかっ

た。

 

ホームページを直したかったし、連絡先

も一部違っているので、最終決断。

まったく新しいホームページを作ること

にしました。

 

ググると、いつの間にかホームページの

作成サイトが、めちゃくちゃ増えてる。

選ぶのに困るぐらいです。

2週間かけて、次の二つに絞りました。

ウイックスとアメーバ。評判が良かった

のとデザインが好みだったからです。

評価のトップにワードプレスを持ってき

ているサイトもあったんですが、以前書

いたように、ワードプレスで作ったブロ

グが8日めで画面が真っ白になって、何

も出来なくなってしまった。こっちもい

くつかあった解決方法を試したけれど、

真っ白のまま変化がなく、書き込めなく

なった。

だから今回のホームページ作成からは、

外しました。

 

最終的に、使いやすそうなアメーバに決

め、サイトの手順に沿ってゆっくり進め

て行きます。2時間ぐらいで、それらし

いものが出来ました。無料プランです。

ホッとして次の日に色々と作っていこう

としたら、そこから先のやり方が分から

ない。4つぐらいの枠が出て、自分の所

が開けない。その右側にある「有料プラ

ン」の表示も気にさわる。また、左にあ

る「ブログを書く」は要らない。そして

いま開いているページがホームページな

のかブログのページなのかが不明で、そ

こから先にも進めない。

ユーチューブで作り方が出ていたけれど

も、画面が違って分からない。

 

 

結局、10日間近く悪戦苦闘して、そこ

から一歩も進めなかった。

また人生を一つあきらめた・・・・・。

 

突然、固まってしまった(ブログの残骸、ホームページお化け③/⑤)

 

やりがちなケースではあると思うんです

が、力が入りすぎました。

こんなに頑張っているんだぞ、やる気が

あるんだぞというホームページになって

しまっている。

 

本当に上場している会社さんなんかは専

門家が作っているから、洒落ていて力が

抜けて、見やすく分かりやすい。

 

それに比べて自分のホームページは、偉

そうで見栄を張っている感じ。

でも、初めからアクセスしてくれる人が

いたんです。

なぜ?

 

どこかの無料サイトにあった、ずっと無

料のアクセスカウンターというものを付

けてみたんです。これがあると、ページ

ビューでアクセス数が分かります。

ひじょうにありがたい。

やはり見てくれる人がいると、励みにな

ります。ちょっとはやる気が増す。

 

でも、あるときに気が付きました。増え

かたがおかしい。僕がホームページをチ

ェックすると、同じころ見る人が増えて

いく。そういったケースがすごく多い。

 

結果は、自分でした。

自分がアクセスしても反映されてしまう

カウンター。つまり自分が見た分もカウ

ントされていくんです。

半分近くが、自分のアクセスでした。

 

かなりガッカリしてやる気が失せていっ

てしまう・・・・・、というタイミング

で何故かアクセスが増え始めた。

今度は自分じゃありません。ガッカリし

て、あまり見ていない。

 

調べてみると「ここだけFP2級試験ちょ

っとポイント」のページ。そこだけアク

セス数が増えている。このページは、も

う少しでFP2級に受かりそうなのに落ち

てしまった人や、最後の一押しをしたい

人向けに僕の経験を書いたもの。

ちょうどFP2級試験の前だったので、当

たったみたいです。

このブログでも、リライトしたものを載

せてあります。

 

アクセス数が増えたからといって、すぐ

に仕事に繋がるわけではないんですが、

一応これがきっかけで、不動産の契約が

発生しました。

 

でももっと嬉しかったのは、僕の仕事を

取材にきてもらったこと。WEBサイトの

取材でしたが、元巨人軍の選手がきまし

た。ちょっと舞い上がってしまった。

そしてあるお笑いコンビの奥さんがFP2

級試験を受けたときに、僕のホームペー

ジを見てくれていたこと。

「参考になった」とコメントしていた。

 

 

更にコツコツとやり続けて数年たったと

きに、突然自分のホームページにアクセ

スできなくなってしまった。

変なことは何もしていないのに、です。

 

あれっ、一部上場した?(ブログの残骸、ホームページお化け②/⑤)

 

ホームページを作ればサービス内容が伝

わるんじゃないか、は一つの答えとして

アリだと思います。

しかしやり方が分からない。そして、お

金をかけたくない。なんとか自分で出来

ないか?と思いネットで調べました。

 

今から10年ぐらい前。今よりもそうい

った情報がちょっとだけ少ない。

日本のホームページ作成サイトもありま

したが、アダルトサイトも作れてしまう

ものだったり、デザイン的にピンとこな

かったんですが、いろんな人が勧めてい

るサイトの「ジンドウ」?というものに

行きつきました。

聞いたこともない名前です。

直感的に、中国とかの「人道」というも

のかな、と思ってしまった。

 

内容は、ドイツにある会社が作ったホー

ムページ作成サイトで、完成した数ペー

ジのホームページが送られてきて、それ

をワードで打ち替えるだけです。

誰でもできると書いてあるし、それなら

自分でも出来そう。

会社にいたときも、最後まで自分用のパ

ソコンを使わなかった。そのせいで、僕

の下手クソな字で書いた不動産契約書を

持っている、可哀相なお客さんが沢山い

ます。まったくもって申し訳ない。

 

ドイツの会社ですが、日本ではKDDIさん

が間に入っているので、それも安心。

そして良かったのは、たくさんの本が出

ていたこと。どうしても世代的に「本」

が出ていると安心します。

その本の中で、確か「30分でできる」

っていうのがあったので、近くの書店で

注文。

翌日に届きました。

 

その日の夜、0時から作業を始めます。

自分のスキルからすると30分で終わる

はずがないので、「朝までかかってもい

いや」どころか、「取り合えず出来れば

いいや」という感じでスタート。

とまどうところもありましたが、何とか

4時間かかって、それらしい物が出来上

がりました。

4時間もかかったのは、書き込みたいこ

とが多かったためです。

何とか形になりました。

 

 

ただ、気合が入りすぎちゃった。

後で考えると、まるで一部上場企業みた

いなホームページです。

個人事務所、一人事務所なのにです。

 

ブログの残骸、ホームページお化け(ブログの残骸、ホームページお化け①/⑤)

 

ブログを書いたりホームページを作った

りしていると、パソコンスキルがあるよ

うに思われることがあります。

 

考えてみると、周りでブログを書いてい

る人は一人もいません。

ホームページを持っている人も、だれ一

人いない。

ネットの中には、ブログもホームページ

も溢れているのに、です。

TwitterTikTokをやっているのは、何人

かいますが、それも数人。ただ、年代が

違うので、そこは世の中からズレている

のかもしれないんですけど・・・・・。

 

個人事業主なので、自分が何をやってい

るのかを発信する必要が出てきたりしま

す。ただ、発信する方法が昔と違ってネ

ットになっている。ネットじゃなかった

時代が長い人間としては、どうしても積

極的にはなりにくい。本当はやりたくな

い気持ちが強いんです。

 

だって分からないもの!

 

そう、僕らの年代の人間には理解しにく

くて、苦手意識がすごい。

だけど、やらなければいけない「時」が

来てしまいました。そうです、過去の記

事に書いてある「個人事業3年め」の大

ピンチです。

銀行系不動産会社本店営業部のセクショ

ンマネージャーを辞めて、既に在職中に

設立してあった「不動産専門ファイナン

シャルプランナー」個人事務所に専念し

はじめた3年めのことです。

1年めと2年めは銀行の案件もあって、

わりと順調に営業がすすんでいました。

1日2~3時間の仕事をして、夏休みと

冬休みをそれぞれ2ヶ月も取って、年収

は約1,000万円。

「こんなことでいいのかな?」というぐ

らい順調で、逆に不安になるぐらい。

 

そして3年め、それまで以上にガンガン

仕事をするようにしたのに、不動産の契

約が取れない。

気が付くと9ヶ月。1月から9月までの

給料はゼロになっていました。

例え前年の収入が 1,000万円あって

も眠れないぐらい不安になる。

「このまま終わるんじゃないか」と毎日

考え込んでしまう。

 

幸い10月は契約があって給料500万

円になり、11月も400万円の給料が

入って一安心。

ただ12月は給料が、3・・・。

3,000円。

 

年収は900万3千円。

不安が増す結果になってしまった。

 

 

何かをやらねば!

そこで思いついたのが、自分の事務所の

ホームページ作成。

ただ、何の知識もありませんでした。

 

BMWを乗り回す女(選んでしまった履歴書②/②(不動産百話⑧))

 

なんでって聞くと、人差し指を口に当て

て、右手で社長室を指差す。

そう、社長はまだいるんです。

 

ということは、聞こえちゃマズイこと。

 

少ししてからWさんが営業室の僕のとこ

ろへやって来ました。

「履歴書を見て、なにか気付いたことは

なかった?」

 

答えはこうでした。

多分、僕が直感で選んだ人が採用になる

はず。なぜなら社長は、4人の中で誰を

採用してもいいと思っているから。

確かに経理には人が足りないんです。で

ももうじき、メインバンクである北海道

T銀行を定年した人が、出向で経理に勤務

する予定。つまり募集しなくていい。

じゃあなぜ採用するのか。

 

それは、愛人候補だということ。

社長は新しい愛人が欲しくて仕方ない。

 

そのために家族構成を見て、つけ入るス

キがありそうな家庭の人に絞っている。

更に誰かに選ばせて、他人が選んだ人間

というか人の好みを奪うようなしたいと

考えている。一番腹立たしいのは、全員

が地方の高校を卒業したばかり女性だっ

たこと。

 

Wさんも最初同じようにやはり、かなり

強く言い寄られたとのこと。時には力づ

くになりそうなこともあった。

でも何度も何度も断り続けたら、社長は

面倒になったのか次の候補を探し始めた

みたいだとのこと。

Wさんも同じように、地方の高校を卒業

して上京。家庭の事情で実家には帰るこ

とができない。

社長の面接は親切そうな感じで、そのあ

たりを詳しく聞かれたようです。

でもそれは、家庭の事情を確認していた

だけでした。

 

めったに怒らない僕ですが、この時は怒

りでいっぱいになり、その後の新卒採用

トラブルの件もあって、出向を少し早め

に解除してもらうことにつながった。

 

その後もWさんがこの会社を辞めなかっ

たのは、給料です。

こんな社長ですが、女好きなために女性

の給料は手厚くしています。この時代の

高校卒業の事務職は、月給11万円ぐら

いでしたが、この会社は初任給20万円

です。

 

Wさんの言うように、僕が選んだその女

性Tさんが採用になりました。

 

 

3ヶ月後Tさんは、社長のBMWを乗り回

すようになっていました。給料も50万

円にアップ。

席は社長の奥さんの真向かい。

奥さんはすごく勘がいいので、時間の問

題でした。

 

選んでしまった履歴書(選んでしまった履歴書①/②(不動産百話⑧))

 

これも鉄道系不動産会社から出向してい

たとき、蒲田にあったHセンター不動産

での話です。

 

その日の社長はご機嫌でした。

いや、正確に思い出すと、昨日の午後あ

たりから機嫌がよかった。

 

僕は社長に頼まれていた企画で、来年初

めて行う新卒の採用プランの基本案を作

ったので、それを説明するために社長室

に向かいました。

隣の経理室を通って社長室に入るんです

が、経理の女性二人のうちの一人が社長

の奥さんで、事前に社長の機嫌を教えて

くれます。

僕は出向の身分なので、細かいことを言

われたり怒られることはほとんど無いの

ですが、他の社員は大変です。社長の気

分で、何もしてないのに怒られる。それ

も長時間。

かなり大変。

 

奥さんの言うように、その日の社長はご

機嫌でした。

僕の新卒採用企画に目を通すと、ニコニ

コしながら、

「いいね~~~。さすがだよ、いい企画

だ。これで行こう」と一発採用。

 

僕が心配していたのは、社長の見えを張

るところです。会社にはそんなにお金の

余裕はありません。でも社長は何でも派

手にやりたい。

今回の新卒採用企画も社長の意向で、有

名な会社に広告から採用プランまで任せ

たい。白羽の矢が立ったのはR社。超有名

な会社です。

それはそれでいいんですが、何しろ金額

が張ります。この時の初期提案の金額は

800万円でしたが、社長がいろいろ注

文をつけていくので、最終的にかかった

のは、約2000万円でした。

心配通り、予算を超オーバー。

 

僕の企画に目を通したあとに社長から、

これも見てくれないかと言われたものが

ありました。それは履歴書。

経理スタッフが足りないので、一人採用

したいとのこと。そして僕にも選んでほ

しいと、4枚の履歴書を渡されました。

でも僕はその人たちに会っていません。

だから選べないと伝えたんですが、直感

でいいし参考にしたいだけだからと言わ

れて、写真だけで直感的に一人を選びま

した。

 

 

社長室から出ると社長の奥さんは出かけ

ていて、もう一人の女性経理スタッフの

Wさんだけでした。

そしてWさんから、

「選んじゃったね・・・」と言われた。

 

なに?なに?なに?

 

 

報酬の内訳(マンション買うつもりないけど⑥/⑥(不動産百話⑦))

 

気になる人もいると思いますし、聞かれ

ることも多いので、どこも公開していな

い報酬の内訳やコンサルフィーの中身を

書いていきます。

何か迷っている人がいたら、参考になる

かもしれないので。

 

今回の不動産仲介手数料は両手(売主さ

んと買主さんの両方から受領)で、消費

税込みの金額は、1,782,000円。

このうちの半分が僕の取り分です。つま

り、891,000円。

シニアコンサルタントをやっている不動

産会社との契約で、どんなケースでも報

酬を折半することにしています。なぜな

コンサルタント契約でトラブルになる

ことの理由のほとんどがお金。

お金をきちんと約束通りに分けてさえい

れば、いい関係が続けられる。

また折半以上のものを求めてしまうと、

宅地建物取引業法の名義貸しに抵触して

しまう可能性が強い。

よくある「不動産フルコミ営業募集、報

酬は手数料の70%」なんてのは、完全

に名義貸し。業法違反です。

 

この会社との契約のメリットは、買取転

売のケースでも利益折半できること。

以前あった買取案件では、横浜の3DKの

マンションを、700万円で買い取りま

した。でも転売の価格は現況のままで、

1600万円。経費は約50万円。

この場合でも粗利850万円を折半。つ

まり僕の取り分は、425万円でした。

 

話を戻しますが、この売買では他にも報

酬が発生しています。

僕の不動産専門ファイナンシャルプラン

ナー事務所のコンサルフィーです。売主

さんから、66,000円。

そして室内の片付けを依頼した業者さん

からのキックバックが、55,000円。

 

フルコミ報酬  891,000円

コンサルフィー  66,000円

キックバック   55,000円

合計(税込)   1,012,000円

 

税込みですが、個人事務所で年間売り上

げを1,000万円以内に抑えているの

で、預かった消費税は納める必要がなく

自分のものになります。

弁護士さんや税理士さんからの案件であ

れば、ここから20%キックバックしな

ければなりませんが、今回は無し。

全額自分のものです。

 

 

ちなみに今までで一番多かった年の個人

事務所の売り上げは、約1700万円。

売り上げは全部自分のものなので、サラ

リーマン時代より収入が増えました。